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新一期居屋申请昨日截止，有市民“最后冲刺”，务求赶在落闸前递交申请表。初步统计，录得逾16万份申请，超额认购约17倍，中签率相当低。但相比去年居屋申请超标27倍，今次的反应踊跃度明显较逊，有房委会资助房屋小组委员坦言“跌眼镜”。其实，居屋吸引力下跌是多因素造成，据此判断楼市走向为时尚早，而由于香港楼市供不应求的结构性状况短期内不会改变，为楼市“减辣”之议更要慎重。

新一期居屋申请热情大不如前，主要有三大原因。首先，香港楼市由2003年下半年重拾升轨后，经历了一个漫长的上升期，新冠疫情打断了这个势头。去年至今，楼市下跌约15%，损手离场个案仍时有所闻。由于楼市存在继续下调的可能，买家观望气氛浓。加上息口高，供楼压力增加，市民置业趋向审慎，宁愿再等一等、看一看，这是十分正常的反应。

其次，今次居屋以市场价62折发售，较去年的51折为高，上车成本水涨船高。再说，计划赶不上变化，新推出的居屋一早定价，与现实市场已有一些脱节，这影响了其吸引力。

其三，油塘一个私人楼盘最近减价发售，最低入场价不到300万元，有舆论称之为“私人楼居屋价”。相比居屋，私人楼在地点位置、建筑质素、环境美化等方面都优胜一筹，这会吸走一部分本来有意申请居屋的市民。有报道称，有关楼盘的购买者中，约三成是潜在的居屋申请者。虽然有关私楼单位只有数百个，但不少人因此相信，未来会有更多私人楼减价推出。当私人楼与居屋在售价方面的差距不断收缩，居屋的吸引力也会相应减小。

然而，所谓“私人楼居屋价”更像是一个推广的噱头，而非事实。有关私楼减价一至两成，而居屋以市场价六成二推出，在售价方面仍有相当大的差距。居屋可以按揭九成，私人楼按揭的自由度较低，对于本钱不多的上楼族而言，居屋仍有其吸引力。最重要的是，今次私人楼减价推出，收到3万多份申请，场面“墟冚”，这足以说明，香港的楼市仍然是“刚需”，希望上车的市民还有很多，而且香港民间仍有足够的购买力，只要大家觉得价格合适，对未来有信心，楼市就会重现昔日的火热。

近来，不断有声音要求特区政府为楼市松绑“减辣”，新居屋推出后的反应不及预期，会加大这方面的声音。然而，香港房屋供不应求的情况并未根本改变，且建屋的周期较长，尽管特区政府在拓土建屋方面强调提质、提效、提量，但在可见的未来，求大于供的情况仍会持续。另一方面，尽管美国加息潮进入尾声，但高息将持续一段时间，加上楼价累积很大升幅，现时的供楼负担远较20年前为重。以按揭500万元计，供楼支出占家庭收入的七成以上，而2003年的供楼支出是家庭收入的五成。在供应不足之下的“减辣”，有机会导致楼市快速反弹，置业者的负担会因而加重，这会压抑消费能力，并带来经济方面的连锁性反应。

现时无论是外围环境还是本地市场，都在变化之中。现阶段不“撤辣”不代表以后不“撤辣”，特区政府需要密切关注市场动向，采取相应措施。就居屋而言，定价方面可以更加有弹性，与私人市场明显区分开来，维持其吸引力和应有定位。